买房卖房都要看!法院版!二手房买卖法律风险防范指引(含多个案例)

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近年来,二手房市场越来太快发展,受房价波动所带来巨额差价利益驱动,买卖一方停止有后后拒绝继续履行合同,中介机构为赚取中介费用违规操作等意味的纠纷不用说鲜见。

今天,小编搜集北京三中院涉二手房买卖合同纠纷类案件情况通报会,希望能提升社会公众相关风险防范意识,使每个家庭买房、卖房都能踏实放心,促进房产交易秩序日趋规范,同時 维护整个房产市场的健康可持续发展。

几种常见的毁约最好的办法

一是共另一个人所有称房屋买卖合同未经其同意,主张房屋买卖合同无效。目前,我国的房屋所有权证对于共另一个人所有的记载不全面,虽属家庭共有房产,但大多仅登记在一人名下,签订合同時 ,共另一个人所有并未签字,就容易存在共另一个人所有明知房屋买卖仍主张合同无效的情况。

二是案外人主张行使优先购买权,要求确认房屋买卖合同无效。主要分为四种 情况,四种 是涉案房屋的实际承租人以承租人的应享有优先购买权为由,要求确认合同无效有后后撤出 合同;四种 是售房人与第三人恶意串通,伪造与第三人存在承租关系的相应证据,由第三人诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。

三是签订房屋买卖合同時 ,有后后售房人尚未取得房屋所有权,就有后后采取多种最好的办法违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有,售房人仅是名义购房人,双方属于借名买房关系,且实际占有空置房屋,意味售房人根本无法交付房屋,进而老出争议,甚至解除合同。

四是售房人以各种理由违约,要求解除合同。有的售房人以房屋存在抵押,房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效;还有的称所售房屋是无产权,政策规定不允许出售;还有的以卖房时为避税发表声明的是“黑白合同”为由,要求认定买卖合同无效等等,不一而足。

法官提示:一份购房攻略,助您防范二手房买卖风险

1、准确掌握房产信息

在房屋购买前,除了查看房屋的基本信息,更要认真审查房屋的法律信息,一般而言基本的审查可不都要分三步:第一步,看房产证。看房产证是否原件,所载产权人与出售人身份证是否一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否为售房人单独所有。第二步,看户口本。看售房人的户口本,主要看夫妻感情情况,户籍所在地是否为房屋所在地,最好再问问卖方迁出户口后是是否落户地址。第三步,看房子。看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,有后后出租中还都要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是是否欠费情况等等。除了以上三步,有后后都要进一步审查语句,可不都要要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

2、妥善签订购房合同

签订购房合同可不都要自行签订,也可不都要通过中介公司签订。通过中介公司签订的,中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同時 ,不会提供一份补充协议,补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力,但补充协议没办法 与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都不 有点儿注意以下另一另2个 方面内容:一是交易流程。交易流程要简明扼要,没办法 歧义。房屋交易情况多样化,涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,防止推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。三是违约责任。没办法 违约责任就没办法 履行保障。要尽量约定偏离 履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清,存在纠纷无法维护自身合法权益。

3、注意证据固定留存

房屋买卖因涉及到诸多环节,耗时少则数月多则数年,在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据,比如对房款的转账记录、微信聊天记录、短信记录等。在卖方不履行合同有后后口头表示无法按照约定期限履行合同時 ,要保留沟通证据,必要时可不都要诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同后后 ,将口头合意落到纸面上,以防在产生纠纷后无法查实。

举例说明:

案例一、出卖人违约拒绝卖房,法院判令继续履行案

(本案主要揭示了不诚信的售房夫妻,一方以不知情为由请求确认合同无效被驳,并被判令承担违约责任。)

▶基本案情

本案的四种 人主要有买房人张某,卖房人杨某(其妻王某)、某地产中介公司。2015年10月14日,张某与杨某的委托代理人王某、居间人某地产中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后,杨某在该合同中补签了签名。合同约定张某购买杨某存在密云区云秀花园牡丹园XX房屋一套,房屋总价为92万元,签订本合同時 支付定金1万元,首付款15万元、拟贷款32万元,首付款支付时间为2015年11月16日,杨某于2015年10月20日前办理抵押撤出 手续。合同还约定了杨某存在拒绝履行本合同或将房屋出售给他人等行为的,张某可不都要要求杨某承担违约责任及赔偿四种 损失,违约责任为房屋总价的20%,并有权选用继续履行房屋买卖合同或解除合同。签订合同当日张某按合同约定将定金300元交予王某,王某为张某出具了定金收条。另,杨某、张某与某地产中介公司签订的《居间服务合同》约定,房屋买卖合同签订后,因杨某意味致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的(意味包括但不限于杨某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等)某地产中介公司所收取张某的居间服务费用不予撤出 ,张某可不都要直接向杨某追偿。后张某将中介服务费1.3万元交予某地产中介公司。

同年11月初,张某从某地产中介公司得知杨某提出终止合同。中介公司工作人员作证称,其亦证实杨某在合同签订后5天左右提出不卖房了,存在违约行为。杨某提出是有后后张某未向其支付定金1万元,构成违约,故其可不都要解除合同。原审审理中,经法院询问,杨某明确表示不同意继续履行合同;同時 ,杨某未申请法院对合同约定违约金予以酌减。双方均认可,因密云区房价上涨,涉案房屋亦增值。本案审理中,王某以确认合同无效纠纷为由,向原审法院起诉要求确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院审理后,于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。上述判决有后后存在法律效力。张某起诉至原审法院要求杨某支付违约金184 000元,居间服务费13 000元。一审法院按照合同的约定判令杨某支付违约金184 000元,赔偿居间服务费13 000元。杨某不服提出上诉,二审法院予以维持。

▶法官说法

本案主要涉及合同效力和违约责任另一另2个 关键什么的问提。对于此类案件的防止,法院一般根据买房人的诉讼请求分类防止:

一是在买房人请求继续履行的情况下,假使 买房人不不能不能证明其“有理由相信其为夫妻双方同時 意思表示的”,据此主张继续履行的,存在以下情况之一时,法院可不都要支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求,判令出卖个人所有其配偶同時 办理过户手续:1、买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的;2、买受人有后后按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,出卖方配偶未在合理期间提出异议的;3、出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。以上事实,除四种 人发表声明的相关书面文件之外,也应结合微信记录、电话记录、录音文件以及中介证言等证据材料综合考量。

二是在买房人请求解除合同,要求卖房人承担违约责任的情况下,亦要根据其具体诉讼请求予以防止,一般有以下四种 情况:1、要求根据合同约定支付一定数额的违约金,对此法院还需释明是否请求对违约金进行调整,而后根据案件情况选用违约金数额;2、除要求支付违约金外,还请求赔偿相应的房屋差价损失,对此法院参照评估报告有后后同等地段的房屋价格选用应予赔偿的具体数额。

▶温馨提示

买房人在购买房屋时,一定要核实询问是否属于夫妻有后后家庭共有房屋,对于上述房屋一定要其配偶有后后共另一个人所有签字有后后出具书面意见,以免在履行过程中老出纠纷,不不能不能证明其“有理由相信其为夫妻双方同時 意思表示的”,是可不都要请求继续履行的。当然也可不都要请求解除合同,而后根据合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金有后后差价赔偿,上述情况亦可不都要在双方的合同中予以约定。

案例二:房屋卖出后,因房屋内的户口未按照合同约定完整篇 迁出,被判违约赔偿案。

(此案主要揭示在房屋买卖合同过程中,因户口迁移什么的问提引发的相关纠纷。)

▶基本案情

本案的四种 人有两方,一是买房人第某、翁某,四种 人是卖房人刘某。2017年6月11日,第某、翁某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定刘某以370万元将涉案房屋出售给第某、翁某。2017年6月17日,第某、翁某及北京某中介机构签订《补充协议》,约定刘某过户后2月内向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有完整篇 户口迁出手续,并留存15万房款在户口迁出之日由第某、翁某以现金形式交付。如因刘某自身意味未如期或无法将相关户口迁出,应向第某、翁某支付房屋总价款10%的违约金并继续履行完整篇 户口迁出义务。2017年7月7日,第某、翁某取得涉案房屋所有权。双方均认可诉争房屋内遗留有他人户口,不用说经第某、翁某允许迁入。第某、翁某以刘某违约未迁出户口为由,诉至法院请求刘某支付违约金315万元,一审法院应刘某申请,对于违约金调整为7+115万元(自判决生效之日,以总房款370万为基数,按照每日千分之一的利率计算至实际迁出之日,但总额不超过115万);刘某不服提出上诉,二审法院维持了原判决。

▶法官说法

户口迁移什么的问提在房屋买卖合同纠纷案件中较为常见,法院对于此类什么的问提的防止原则一般为:买受人起诉请求出卖人迁出户籍的,不属于人民法院民事案件的受理范围。有后后,对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的,四种 人一方不履行合同义务有后后履行合同义务不符合约定的,应当承担支付违约金有后后赔偿损失等违约责任。本案本来 违反约定判令赔偿违约金的另一另2个 案例。

▶温馨提示

建议买房人在购买房屋之初,要完整篇 了解房屋内的户籍情况,是否属于售房人,还是否四种 的户口,可不都要迁出,四种 人是否在意涉案房屋内是是否户口,而后在合同中明确加以约定,约定迁出的时间和违约责任;有点儿是购买学区房的更要查实涉案房屋的学区是是否后后使用,对此最好在合同中明确约定。

案例三:合同关键条款约定不明、当庭又无法获得一致意见,法院判决合同解除案

(本案主要揭示在合同条款约定存有歧义时对于合同履行有后后产生的影响)

▶基本案情

卖方为郝某,买方为史某。北京市朝阳区砖角楼南里XX房屋(以下简称诉争房屋)房产所有证系登记在郝某名下。2014年7月31日,高某作为郝某委托代理人与史某签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》,约定郝某将诉争房屋以3115万元的价格出售给史某,当日付定金115万元,在网签完成后,2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款15万元,但未约定办理网签的具体截止时间,其后,郝某将涉案房屋交付史某,有后后史某经常未办理网签,亦未支付后续款项。郝某将史某诉至法院解除涉案合同、返还房屋并支付违约金。史某亦反诉要求继续履行,并要求过户至其名下,并要求郝某支付相应的违约金。经查,史某未办理网签的意味在于其正在出售其名下的四种 房屋,准备待出售后再办理涉案房屋的网签手续,故经常拖着未办,目的是少缴税款。

一审法院认为,双方签订的涉案合同及补充协议均合法有效,有后后鉴于史某其实存在延迟办理网签的情况,涉案协议签订过低严谨,极易引发歧义,故将涉案协议解除,同時 根据本案史某占有涉案房屋的情况,在定金中扣减了15万元。史某不服上诉,二审维持原判。

▶法官说法

对于本案合同应否解除,主要考虑以下三点:一是根据中介公司的陈述以及郝某向史某发函,表明史某其实存在拖延办理网签的情况。二是诉争房屋的签约过程不严谨,涉案房屋买卖合同及《补充协议》内容亦极易让人产生歧义,比如“在网签完成后,2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款15万元”,该条款并没办法 明确如在2015年1月31后后未办理完网签是否仍应交付15万元,极易引发争议,对后后 履行造成了障碍。三是争议产生后,虽经法院主持调解,但各方分歧极大,不具备重新达成新的协议的条件。

就违约责任承担什么的问提,法院认为史某拖延不办理网签应承担主要责任,某房产中介公司提供的合同存在多处矛盾不完备之处也应负一定责任,郝某签约当天未带齐售房的相关材料且未对合同进行常识性审核也应负一定责任。故判令解除合同、返还房屋,未支持其违约金请求,有后后考虑到史某已实际占有诉争房屋长达一年有余,且造成合同解除史某应承担主要责任,故史某已交定金应补偿郝某的偏离 损失,法院根据责任比例酌定郝某撤出 定金4万元给史某。

▶温馨提示

本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同是否应予解除及违约责任承担什么的问提。根据庭审查明的有关事实和证据可不都要看出,双方合同中关于付款条件的约定极易引发歧义,双方在一、二审中对此无法达成一致意见,也无法达成新的协议。此种情况下,法院认为该合同已不具备继续履行的基础,应予解除。法院据此依照本案情况选用的违约责任比例是适当的。通过四种 案例提醒朋友,在签订协议时应当仔细审阅合同条款,防止歧义存在,有后后老出争议后,无法按照合同条款防止,甚至老出合同没办法 履行的后果。

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来源:北京三中法院风景线、法务之家

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