龚高健 张燕清:推进我国保障性住房制度建设的路径选择

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  胡锦涛总书记在党的十七大报告中明确提出,“只能在经济发展的基础上,更加注重社会建设,着力保障和改善民生,推进社会体制改革,扩大公共服务,完善社会管理,有益于社会公平正义,努力使全体人民学有所教、老有所得、病有所医、老有所养、住有所居,推动建设和谐社会”。温家宝总理在2010年的政府工作报告中强调指出,要“继续大规模实施保障性安居工程”。住房什么的什么的问题既是重要的民生什么的什么的问题,又是关系社会稳定和谐的政治什么的什么的问题。针对当前我国保障性住房制度发生的什么的什么的问题,探求相应的路径健全保障性住房制度,是推动建设和谐社会的必然选着。

  一、我国保障性住房制度建设的历史与现状

  保障性住房是为了出理 现代城市中中低收入家庭和最低收入家庭的住房什么的什么的问题而产生的,这俩 类型的住房有别于通过市场形成价格的商品房,它是政府专门针对中低收入和最低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房,也是社会收入再分配的重要妙招 ,主要包括廉租房、经济适用房、经济租赁房和限价商品房。在计划经济体制下,我国城镇住房严重短缺。从1949年新中国成立到1978年400年间,共建设了住宅5.3亿平方米,据统计,1978年城镇人均住房建筑面积仅为6.7平方米,城镇居民的住房条件十分困难。改革开放以来,不怎么是1998年深化住房制度改革,停止福利性住房分配以来,随着经济发展和房改的深化,房地产市场的快速发展,适应社会主义市场经济体制要求的住房供应体制框架基本形成,住房建设快速发展,城镇居民的住房条件明显改善,尤其是保障性住房制度建设迈出重要步伐。自4007年国务院印发《关于出理 城市低收入家庭住房困难的若干意见》事先,按国务院的工作部署,各地区、各部门制定了一系列支持政策,加快了出理 城镇低收入居民住房困难的步伐,截止到4008年底,通过廉租住房制度出理 了2915万户低收入家庭的住房困难,经济适用住房制度对低收入家庭的保障作用得到实现,肯能有4000多万户低收入家庭通过经济适用住房出理 了住房什么的什么的问题。通过各类棚户区改造使1400多万户居民的住房条件得到了根本的改善,约有4700万职工通过住房公积金制度改善了住房条件。4009年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400余万套。2010年建成各类保障性安居工程住房5400万套,其中包括公共租赁住房315万套。日前,国家住房和城乡建设部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》,明确提出,2011年计划建设保障性安居工程任务是4000万套,这相比2010年的5400万套将新增4115万套,增长幅度高达72.4%,投资总额将达1.4万亿元,且公共租赁房将占主要部分,这预示着我国保障房建设的黄金期即将来临。

  二、我国保障性住房制度建设发生的什么的什么的问题

  我国是一个多多 发展中国家,人口众多,正发生工业化、城镇化快速发展时期,出理 好城镇居民的住房什么的什么的问题,不怎么是做好低收入群众的住房保障工作,将是一项长期而艰巨的任务。

  (一)保障性住房制度设计发生缺失

  一方面,是保障体系不健全。国务院〔4007〕24号文件将经济适用住房供应对象从“中低收入”家庭调整为“低收入”家庭,廉租住房由“最低收入”家庭调整为“低收入”家庭,两者实现无缝对接。但调整后对出理 中低收入家庭住房困难却只能 相应的政策规定,即使各省(直辖市、自治区)实施面向中低收入住房困难家庭经济租赁住房、限价商品住房制度,但涉及税收、用地、金融等国家统一政策什么的什么的问题,实施难度大。另一方面,是制度设置上的排斥。住房保障制度仅覆盖城镇居民,且是市、县所在地的城镇居民。现行住房保障政策排斥了城市打工者、进城务工人员等弱势群体,而随着城镇化多多线程 的加快,这俩 弱势群体还将不断地扩大,占城市总人口的比重日益上升。

  (二)保障性住房建设资金供应严重不足

  在公共财政中,只能廉租住房制度建设以公共财政为主,其他涉及住房保障的支出未纳入财政预算中。按照《廉租住房保障妙招 》,出理 低收入家庭住房保障资金主要有年度财政预算、住房公积金增值收益余额、土地出让净收益中安排、社会捐赠等渠道。财政预算和土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金的关键在地方政府,全国部分财政比较困难的市、县一般是赤字财政,地方财政支出主要依赖于补助,财政一般转移支付中固然考虑了廉租住房的支出因素,实际主要用于维持政府运转,廉租住房资金难以落实。土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金应当是非常好的来源渠道,但受限于土地出让净收益规模和土地出让净收益大小,经济发达地方土地出让净收益较高,而贫困地区土地出让净收益较少。住房公积金收益所占比例很小,社会捐赠及其他妙招 筹集资金来源很不稳定。

  (三)保障性住房准入退出机制不健全

  在保障性住房实施过程中,面临着无法准确界定住房保障对象和对象认定严重不足科学标准等什么的什么的问题,主要是因为 :一是住房档案系统不健全,全国大部分城市基本上只能 建立住房档案,或即使某一时期建立也只能 实施动态管理。肯能基础信息数据不全、住房档案信息不健全,是因为 难以准确界定住房保障对象。二是另一方收入和信用制度不健全,目前还只能 建立全面、有效的另一方信用制度,这不仅造成收入核定及准入确认的难度大,其他就业、收入变化时更难适时、准确地进行复核和清出,造成保障性住房“准入”与“退出”的监管困难。

  (四)保障性住房金融发展缓慢

  主要表现在住房公积金制度的互助性和保障性作用不强。当前,住房公积金制度在不同所有制性质单位之间的发展很不平衡,目前就全国范围而言,缴存住房公积金仍然是行政机关、事业单位和国有企业为主,非公企业只占很小一部分,尤其是近几年随着企业产权性质的变化,公积金受益人群出现了减少趋势。住房公积金以工资收入作为缴存基础,肯能产业与区域发展的不平衡、单位性质和经济效益的差异,工资收入差距明显,住房公积金缴存额差异悬殊,在有的效益好的单位甚至成为避税的手段,是因为 住房公积金受益对象的部分和不公平。

  (五)保障性住房严重不足法律硬约束

  目前,住房保障的法律法规只能住建部等有关部委颁布的部门规章及规范性文件,立法层次较低,远远只能满足发展只能。肯能严重不足法律的硬约束,地方在执行保障政策过程中往往出现落实只能位什么的什么的问题,是因为 政策实际效果差。现实中,只能 来越多地方出于转过身的经济利益考虑,对划拨土地、减免税费、资金投入积极性不高,保障性住房政策往往落实只能位。一并,不同政府部门之间,还发生着协调什么的什么的问题。部门职权不同,政策目标、办事多多线程 只能协调,肯能严重不足法律硬约束,在制定和落实政策只能保持深度统一全是 一件容易的事情。如经济适用住房中行政性收费减免,人防费减免普遍实施只能位;肯能低收入家庭还贷能力差,其他购房者得只能住房贷款等等。

  三、推进我国保障性住房制度建设的对策思考

  今后一段时期,我国应把加强政府调控和运用市场机制结合起来,把出理 当前什么的什么的问题与建立长效机制结合起来,把优化供应形状和调节住房需求结合起来,建立科学合理的住房建设与消费模式,有益于房地产市场平稳健康发展,尤其要关注城镇低收入家庭的住房困难什么的什么的问题。

  (一)不断完善面向低收入家庭的廉租住房、经济适用住房制度

  1、完善廉租住房制度

  (1)要扩大保障范围。廉租住房制度作为救济性保障,是一项由政府“托底”的保障。我国城镇中只能廉租住房保障的群体主要包括两部分,一部分是特困群体,主也不城镇中享受“低保”的人群;另一部分是困难群体,主要包括固然有劳动能力、有工作、有收入,但家庭主要劳动力月收入略高于当地最低工资标准的人群。为实现这部分困难群体的“住有所居”,目前廉租住房保障范围要尽快从“低保住房困难家庭”扩大到“低收入住房困难家庭”,并实现应保尽保。

  (2)要合理选着保障居住标准。目前,各地启动的廉租住房政策主要按照人均住房面积选着住房困难标准。这俩 妙招 的优点是操作简单,缺点是只能 充分考虑家庭代际、性别、年龄形状及人口数量,只能 以家庭为单位合理选着基本住房标准,只能准确反映居住的实际只能。廉租住房制度的设计,应当以满足居民基本的实际只能为目的,住房保障标准一般为每户40~400平方米。有条件的地区,应当尽肯能提高保障标准,放宽保障“门槛”,扩大保障覆盖面。

  (3)要调整租赁补贴妙招 。根据低保、低收入城镇家庭住房支付能力的差异性,采取反向递减的妙招 给予相应的租赁补贴,提供不同层次的保障。如低保家庭基本只能 住房支付能力,只能政府全额予以补贴;低收入家庭有一定的支付能力,可在其家庭负担一定数量租金基础上由政府补贴。分层次的住房保障,体现了住房保障制度对每一个多多 居民的公平性,能只能使不同收入水平的居民享受不同程度的保障。

  (4)要增加适合低收入家庭的租赁房源。要千方百计地扩大廉租住房的来源和渠道,使拿到租赁补贴的困难家庭有房可租,即不但要增加政府新建廉租住房规模,其他要尽量收购住房来增加房源,同只能探索在商品房建设用地出让时,强制性为政府代建一定数量小户型、低价位廉租住房,作为土地出让条件。无需 只能通过发行政策性贷款,建设或收购小户型房屋。兴建廉租住房要尽量分散,限制集中,出理 是因为 “贫民窟”什么的什么的问题出现,有益于社会各阶层相互融合。

  2、改进经济适用住房制度

  (1)要从以售为主转向租售并举。经济适用住房推行以售为主,主要目的是满足低收入住房困难家庭拥有产权房的要求,从实践来看,出现这俩情况报告:这俩是真正低收入家庭买不起经济适用住房,买得起经济适用住房的又全是 真正的低收入家庭。另这俩是出现夹心层,享受只能廉租住房也买不起经济适用住房。其他,要探索经济适用住房供应的新模式。实行租售并举,可探索先租后买,或分步购买部分产权。

  (2)要实施上市交易限制。在现行情况报告下,对于销售的经济适用住房,应采取体内循环、封闭运作的妙招 。即购买者如欲出售,只能由政府回购,主管部门再分配给其他适合条件的低收入住房困难家庭。从产权产籍管理上,经济适用住房应单独登记,不允许出租、抵押、典当等。原先做,不仅有益于发挥经济适用住房的循环效应,其他有益于消除经济适用住房分配中以投机、投资为目的的寻租谋利行为。

  (3)要积极探索“补人头”明贴政策。保障性住房的形式总体能只能分为明贴和暗贴两大类。经济适用房供应俗称“补砖头”的暗贴;采取现金补贴俗称“补人头”的明贴。明贴的效用直接到达“人头”,无需在住房建设阶段流失或被他人占有;有益于改变低收入家庭集中居住形状,出理 出现贫民窟;有益于居民自主选着居住地点,方便家庭成员就业和子女教育;操作环节少,行政监督成本低,提高了政府的市场调控深度。其他实施明贴的前提条件是政府财力丰厚,有能力实施直接的现金补贴。在各地政府财力普遍有限的情况报告,能只能采用将规划建设经济适用房建设的用地实行公开招拍挂妙招 取得收益,直接用于向符合条件的住房困难家庭发放购房补贴,由其自主到市场上购买住房。

  (4)要建立进城务工人员住房保障体制。“住有所居”的政策只能惠及广大农民工,就实现不了我国城镇的繁荣与和谐。其他,要多种妙招 安排进城务工人员住房建设的土地供应,对符合城市产业发展政策的大型企业或建设项目,能只能配套安排专门的居住用地;对城市发展十分重要的劳动密集型产业,如建筑业、加工工业、环卫产业等,能只能集中安排一定的配套居住用地;在符合城市规划的前提下,允许失地农民利用集体留用地集中建设进城务工人员公寓。城市政府能只能根据进城务工人员居住用地供应的不同经济要求,适当地采取划拨、协议出让妙招 向相关单位出让土地。面向进城务工人员居住的土地出让金收取,能只能探索采取分期支付或分摊制度的妙招 ,以缩短投资周期和降低建设成本。

  (二)积极探索面向中低收入家庭的经济租赁住房和限价商品住房制度

  1、建立健全经济租赁住房制度

  经济租赁住房主要满足既不符合享受廉租住房、经济适用住房,又买不起普通商品住房的中低收入住房困难群体。当前在经济租赁住房实施过程中,关键要出理 政策性障碍,主也不用地、资金、税费与信贷六个方面。一是用地性质什么的什么的问题。根据现行的住房建设用地供应体制,目前仅廉租住房与经济适用住房能只能采取行政划拨用地,而经济租赁住房用地性质不明确。应当明确经济租赁住房的保障性用房性质,其建设用地能只能行政划拨纳入土地利用年度计划。二是资金渠道。目前,经济租赁住房肯能资金渠道不明确,仅在全国少数城市实行。(点击此处阅读下一页)

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